Immobilien als Kapitalanlage

Wer träumt nicht vom eigenen Zuhause, in dem man keine Miete bezahlen muss und tun und lassen kann, was man möchte? Der Traum vom eigenen Haus ist dabei so alt wie Menschheit selbst. Um diesen verwirklichen zu können, sind allerdings einige Voraussetzungen notwendig.

Grundsätzlich werden im Immobilienbereich – insbesondere beim Bau neuer Objekte – sehr viele Fehler gemacht. Sogar Laien trauen sich oft zu, ein eigenes Haus zu bauen – schließlich hat das bei den Großeltern auch schon geklappt. An eine moderne Immobilie werden heute allerdings wesentlich höhere Anforderungen gestellt, als wenn die Großeltern nach Ende des Zweiten Weltkriegs ihr eigenes Häuschen gebaut haben. Ohne entsprechende Vorkenntnisse sollte man daher keineswegs an den Bau eines Hauses gehen.

Eine günstige Alternative bieten seit einigen Jahren die so genannten Fertighäuser. Dabei erhält der Kunde sein Haus sozusagen in einem Bausatz, der vor Ort zusammengesetzt wird. Die Vorteile: Ein solches Haus lässt sich in der Regel in wenigen Tagen aufstellen, durch die vorgefertigte Bauweise ist es außerdem sehr preiswert. Hinzu kommt, dass man modernen Fertighäusern ihren Baustil heute in der Regel nicht mehr ansieht. Das war vor einigen Jahren noch ganz anders.

Auch bei der Finanzierung von Immobilien wird immer wieder vieles falsch gemacht. Wer hier zu knapp rechnet und keinerlei Reserven für eventuelle Reparaturen oder besondere Härtefälle übrig behält, dem kann sein zuvor schön gerechnetes Finanzierungsmodell sehr schnell die finanzielle Existenz kosten. Man schaue sich in diesem Zusammenhang nur die Anzahl der Zwangsversteigerung von Immobilien in Deutschland an.

Immobilien-Formen

Das eigene Zuhause kann viele verschiedene Formen haben. Wichtig ist zunächst der Gedanke, der dahinter steckt und das Gefühl, endlich in den eigenen vier Wänden angekommen zu sein. Wer jeden Monat seine Miete zahlt, der weiß, dass dieses Geld für immer verloren sein wird. Wer dagegen eine Eigentumswohnung oder gar ein Haus abzahlt, der muss zwar in der Regel deutlich mehr Geld aufbringen, der weiß allerdings auch, dass er dies für ein Objekt tut, das irgendwann ihm ganz allein gehören wird.

Die günstige Form, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, besteht heute im Kauf einer Eigentumswohnung. Kleinere Wohnungen – vielleicht sogar in einer ländlichen Gegend – sind dabei schon für deutlich weniger als 50.000 Euro zu haben, in Großstädten allerdings können Eigentumswohnung fast genauso teuer wie ein eigenes Haus werden.

Der Käufer muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass er mit einer Eigentumswohnung keine eigene Immobilie erwirbt, sondern lediglich einen Teil davon. Ähnlich wie in einer Mietwohnung könnte es durchaus Differenzen mit anderen Besitzern von Eigentumswohnungen im selben Gebäude geben. Zudem muss man sich bei Entscheidungen, die das gesamte Gebäude betreffen, immer erst mit den anderen Besitzern der übrigen Eigentumswohnungen abstimmen. Nicht jedem gefällt dieser Umstand.

Die Königsklasse unter den Immobilien ist dagegen das eigene Haus. Doch auch hierbei kommt es darauf an, wie es um die persönlichen finanziellen Verhältnisse steht. Menschen, die ein eigenes Haus ihr Eigen nennen, dafür jedoch möglichst wenig Geld ausgeben möchten, wählen in der Regel ein Reihen- oder Doppelhaus. Der Vorteil: Da diese Häuser im Verbund mit anderen Häusern gebaut werden, sind sie in der Regel wesentlich günstiger zu haben. Für viele Bauherren und Immobilienkäufer muss es dagegen das freistehende Haus sein. Nur damit ist man wirklich sein eigener Herr und der nächste Nachbar ist hinter den Gartenzaun verbannt. Doch ein freistehendes Haus ist grundsätzlich auch die teuerste Form, eine eigene Immobilie zu erwerben.

Finanzierung von Immobilien

Grundsätzlich gibt es viele verschiedene Wege, die eigene Immobilie zu finanzieren. Ein Klassiker ist dabei das Bausparen, bei dem zunächst über einen bestimmten Zeitraum ein Grundstock an Kapital angespart wird, dem anschließend der Restbetrag als Kredit für den Kauf oder Bau der Immobilie hinzugefügt wird. Der Nachteil: Mit einem Bausparvertrag dauert es in der Regel mindestens sieben bis acht Jahre, bis der Traum von der eigenen Immobilie verwirklicht werden kann.

Die Finanzierung der Immobilie mittels eines Hypothekenkredites ist da wesentlich schneller. In diesem Fall dient die Immobilie selbst als Sicherheit, wobei der Kreditgeber in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Kann der Kreditnehmer seine Raten irgendwann einmal nicht mehr bezahlen, so hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu pfänden und zu seinen Gunsten zu veräußern. Da der Immobilienmarkt sich allerdings seit einigen Jahren in einem Abwärtstrend befindet, bieten heute nur relativ wenige Banken eine vollständige Finanzierung mittels Hypothekenkredit an.

Für Menschen, die in einer festen Position und unter Umständen schon längere Zeit bei ihrem jetzigen Arbeitgeber beschäftigt sind, besteht außerdem die Möglichkeit zur Inanspruchnahme eines besonders zinsgünstigen Firmendarlehens. In diesem Fall stellt sich der Arbeitgeber als Kreditgeber zur Verfügung. Vorteil sind dabei die meist besonders günstigen Konditionen. Allerdings hat ein solches Firmendarlehen auch Nachteile: Der Kreditgeber bindet sich damit für lange Zeit an seinen Arbeitgeber, ein Arbeitsplatzwechsel ohne entsprechende Folgen für den Kredit ist in der Regel relativ schwierig.

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Werterhalt

Eine Immobilie in ihrem Wert zu erhalten, erfordert viel Arbeitseinsatz und die nötigen finanziellen Mittel. Insbesondere Renovierungsarbeiten müssen in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden, damit die Immobilie in einem guten Zustand gehalten werden kann.

Doch welche Arbeiten zählen zu einer Renovierung? Grundsätzlich fallen unter Renovierung alle Schönheitsreparaturen im und am Gebäude, zum Beispiel das Streichen der Fenster und Wände, das Erneuern von Bodenbelägen, das Ersetzen von Türen und vieles mehr.

Für den Werterhalt einer Immobilie sind jedoch nicht nur die Schönheitsreparaturen zuständig, oftmals müssen Bauteile und Einrichtung auch instandgesetzt werden. Das ist immer dann notwendig, wenn Fehler oder Defekte auftreten. Insbesondere im Bereich Elektrik und Sanitär ist hierbei immer wieder einmal die eine oder andere Reparatur notwendig.

Im Übrigen zählen auch alle Sanierungsarbeiten zu den werterhaltenden Maßnahmen für eine Immobilie. Solche Sanierungsarbeiten werden immer dann fällig, wenn Teile am oder im Haus Mängel aufweisen oder defekt sind. Das beste Beispiel dafür ist der feuchte Keller, bei dem durch die Außenwände Regenwasser oder Grundwasser eindringt. Ein solcher Keller muss umgehend saniert werden, bevor sich Schimmel und Fäulnis im Gebäude bildet.

Auch Dächer, Fassaden und Treppenhäuser müssen in regelmäßigen Abständen saniert werden. Sie unterliegen besonderem Verschleiß und werden daher nach einigen Jahren unschön.

Wertsteigerung

Auch das ist möglich: Die nötigen Maßnahmen einleiten und über Jahre dafür sorgen, dass die Immobilie immer weiter in ihrem Wert steigt. An einigen Standorten in Deutschland muss man dafür grundsätzlich überhaupt nichts tun: Hier entwickeln sich die Immobilienpreise so rasant nach oben, dass das eigene Haus automatisch im Wert steigt.

Bei anderen Immobilien dagegen muss man grundsätzlich Zeit, Arbeit und Kapital investieren, um eine langfristige Wertsteigerung zu erreichen. Eine solche Wertsteigerung ist übrigens auch dann sinnvoll, wenn der Besitzer nicht vorhat, die eigene Immobilie irgendwann einmal zu verkaufen. Es könnte beispielsweise notwendig werden, in einer bestimmten Lebenssituation einen Hypothekenkredit aufzunehmen. Ein solcher Kredit wird viel einfacher zu erhalten sein, wenn die Immobilie einen höheren Wert aufweist.

Welche Maßnahmen zählen nun zur Wertsteigerung einer Immobilie? Grundsätzlich zählen dazu alle Modernisierungsmaßnahmen, bei denen bestimmte Bauteile der Immobilie gegen neuere, modernere Teile ausgetauscht werden. Dazu zählen beispielsweise die sanitären Einrichtungen, die gesamte Elektrik im Haus sowie die Heizungsanlage. Durch den Einbau von Solar- oder Photovoltaikanlagen kann man außerdem für eine effizientere Energienutzung sorgen – auch das steigert ein Haus nachhaltig in seinem Wert.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Immobilie mit gewissen Extras zu versehen, die beim Bau beziehungsweise bei der Fertigstellung noch nicht vorhanden waren. Wer z. B. zu Anfang an einer Garage gespart hat und sich lediglich ein Stellplatz auf das Grundstück gebaut hat, der kann eine solche Garage mit den Jahren nachrüsten – auch sie wird den Wert der gesamten Immobilie steigern. Ebenso verhält es sich bei der Gartengestaltung sowie bei zusätzlichen Anbauten wie Kindergärten, Balkonen oder Terrassen.

Immobilien als Altersversorgung

Es ist eine reizvolle Idee: Die eigene Immobilie als Altersversorgung heranzuziehen. Schließlich möchte doch Keiner in hohem Alter immer noch zur Miete wohnen und seine mühsam verdiente Rente zum größten Teil für die Mietzahlungen verschwenden. Eine eigene Immobilie kommt da gerade recht. Wird die Finanzierung so gestaltet, dass die Immobilie bei Eintritt in den Altersruhestand komplett abbezahlt ist, muss der Inhaber fortan nur noch die Nebenkosten beziehungsweise die laufenden Betriebskosten für die Immobilie bezahlen.

Wer eine Immobilie als Altersversorgung nutzen möchte, hat dazu mehrere Möglichkeiten. Die klassische Variante ist, im Verlauf der Lebensarbeitszeit eine eigene Immobilie zu erwerben und Finanzierung dafür so auszulegen, dass die Immobilie im Altersruhestand abbezahlt ist. Mit den entsprechenden finanziellen Mitteln besteht allerdings auch die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, die anschließend vermietet werden, wobei die Mieteinnahmen als Verbesserung der Altersversorgung dienen.

In den letzten Jahren ist der Immobilienmarkt allerdings regelrecht eingebrochen. Wer vor zehn Jahren Geld investiert hat und eine oder mehrere Immobilien erworben hat, der wird bei einem eventuellen Verkauf heute den damaligen Kaufpreis für diese Immobilien kaum mehr wiedersehen. Immobilien haben sich also als recht spekulative Kapitalanlage erwiesen, woran sich auch in naher Zukunft erst einmal nichts ändern dürfte. Lediglich in besonders bevorzugten Gegenden erfahren Immobilien eine regelmäßige Wertsteigerung.

Fazit: Wer eine Immobilie als Altersversorgung in Betracht zieht, sollte sich zunächst ausgiebig mit diesem Thema beschäftigen und das gewünschte Objekt sehr genau auswählen. Bei Mietshäusern beziehungsweise Eigentumswohnungen, die vermietet werden sollen, besteht jedoch immer auch die Gefahr von Leerstandszeiten sowie Mietern, die ihre Miete nicht bzw. nicht rechtzeitig zahlen. Solche Ausfälle sollten nach Möglichkeit von vornherein zu einem gewissen Prozentsatz einkalkuliert werden.

Bild von Pexels auf Pixabay

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